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 　　解鎖建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)：四大合法主張路徑全解析

　　一、引言：建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的法律價值與現(xiàn)實困境

　　在建筑行業(yè)，承包人墊資施工、發(fā)包人拖欠工程款的現(xiàn)象屢見不鮮。為破解這一困局，我國《民法典》第807條確立了建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)制度，賦予承包人對工程折價或拍賣價款的優(yōu)先受償權(quán)。然而，實踐中因程序瑕疵導(dǎo)致權(quán)利失效的案例頻發(fā)。本文結(jié)合2025年最新司法解釋與典型判例，系統(tǒng)梳理優(yōu)先權(quán)主張的四大合法路徑，為承包人提供實操指南。

　　二、路徑一：書面催告與協(xié)議折價——低成本高效維權(quán)首選

　　法律依據(jù)：根據(jù)《民法典》第807條，承包人需先催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款，逾期未付方可主張優(yōu)先權(quán)。2020年《新建工解釋(一)》將“合理期限”延長至18個月，自發(fā)包人應(yīng)付工程款之日起算。

　　操作要點：

　　書面催告形式：需以書面形式明確催告內(nèi)容，包括欠款金額、支付期限及逾期后果。例如，2025年北京某案中，承包人通過EMS郵寄《催款函》并留存簽收記錄，法院認定催告程序合法。

　　協(xié)議折價協(xié)議：若發(fā)包人同意折價，需簽訂書面協(xié)議并明確工程范圍、折價金額及支付方式。協(xié)議需經(jīng)雙方簽字蓋章，避免口頭約定。例如，2025年上海某案中，雙方簽訂《以房抵債協(xié)議》，法院認可承包人對抵債房屋享有優(yōu)先權(quán)。

　　風(fēng)險提示：單方催告不產(chǎn)生法律效力，需通過司法程序確認優(yōu)先權(quán)。若發(fā)包人拒絕折價，承包人需及時轉(zhuǎn)向其他路徑。

　　三、路徑二：訴訟或仲裁——司法確認優(yōu)先權(quán)的終極保障

　　法律依據(jù)：根據(jù)《民事案件案由規(guī)定》，承包人可在起訴或仲裁時一并主張優(yōu)先權(quán)，法院或仲裁機構(gòu)將依法審查并確認權(quán)利范圍。

　　操作要點：

　　訴訟請求設(shè)計：在起訴狀或仲裁申請書中明確主張優(yōu)先權(quán)，并附工程價款計算依據(jù)及工程驗收證明。例如，2025年廣州某案中，承包人提交《工程結(jié)算書》及《竣工驗收報告》，法院支持其優(yōu)先受償權(quán)主張。

　　執(zhí)行程序銜接：若發(fā)包人未履行判決，承包人可申請法院強制執(zhí)行，并在執(zhí)行程序中主張優(yōu)先權(quán)。根據(jù)《民事訴訟法解釋》第506條，承包人可直接向執(zhí)行法院申請參與分配，無需另行起訴。

　　典型案例：2025年深圳某案中，發(fā)包人進入破產(chǎn)程序，承包人向破產(chǎn)管理人申報債權(quán)并主張優(yōu)先權(quán)。法院認為，承包人已在法定期限內(nèi)通過訴訟確認優(yōu)先權(quán)，其權(quán)利不受破產(chǎn)程序影響，最終判決承包人優(yōu)先受償。

　　四、路徑三：破產(chǎn)程序中的優(yōu)先權(quán)申報——特殊場景下的權(quán)利救濟

　　法律依據(jù)：根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》及相關(guān)司法解釋，承包人需在法院受理破產(chǎn)申請公告期內(nèi)申報優(yōu)先權(quán)，逾期未申報將喪失權(quán)利。

　　操作要點：

　　申報材料準(zhǔn)備：需提交生效法律文書(如判決書、仲裁裁決書)、工程價款計算依據(jù)及工程驗收證明。若未通過訴訟確認優(yōu)先權(quán)，需在申報時一并提交主張優(yōu)先權(quán)的書面材料。

　　清償順位規(guī)則：在破產(chǎn)程序中，建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)及普通債權(quán)，但劣后于商品房消費者生存權(quán)益。例如，2025年杭州某案中，消費者已支付全部房款，法院判決承包人優(yōu)先權(quán)不得對抗買受人。

　　風(fēng)險提示：若工程未竣工或質(zhì)量不合格，承包人可能喪失優(yōu)先權(quán)。根據(jù)2022年最高法案例，網(wǎng)簽備案不影響優(yōu)先權(quán)效力，但需以工程質(zhì)量合格為前提。

　　五、路徑四：單方發(fā)函與證據(jù)固定——輔助性權(quán)利主張策略

　　法律依據(jù)：雖單方發(fā)函不直接產(chǎn)生優(yōu)先權(quán)效力，但可作為主張權(quán)利的初步證據(jù)，為后續(xù)訴訟或仲裁提供支持。

　　操作要點：

　　發(fā)函內(nèi)容設(shè)計：需明確主張優(yōu)先權(quán)的意思表示，并附工程價款計算依據(jù)及催告內(nèi)容。例如，2025年成都某案中，承包人發(fā)送《優(yōu)先權(quán)主張函》并附《工程結(jié)算書》，法院認可其發(fā)函行為的證據(jù)效力。

　　證據(jù)固定措施：通過公證、錄音錄像等方式固定發(fā)函過程，避免發(fā)包人否認收函事實。例如，2025年武漢某案中，承包人對發(fā)函過程進行公證，法院采納其證據(jù)。

　　風(fēng)險提示：單方發(fā)函需與其他路徑結(jié)合使用，單獨依賴發(fā)函可能因缺乏司法確認而失效。